Près d’un million de propriétaires de condos en Floride sont confrontés à une échéance importante à la fin de l’année. C’est à ce moment-là qu’une loi adoptée en 2022 oblige la plupart des associations de copropriétés de Floride à soumettre des rapports d’inspection de leurs bâtiments et à collecter de l’argent auprès des propriétaires pour payer les réparations nécessaires.
Les propriétaires de condominiums signalent que les nouvelles règles en matière de copropriété font augmenter les frais et donnent lieu à des évaluations scandaleuses.
Les médias ont repris l’indignation. Des articles de presse sur les propriétaires de condos « confrontés à des difficultés financières en raison des nouvelles réglementations sur la sécurité des bâtiments » et sur la façon dont « les factures paralysent les propriétaires » amènent les lecteurs à croire que les législateurs de Floride ont imposé une taxe énorme aux personnes âgées et à celles à revenu fixe.
C’est au mieux trompeur.
En tant que directeur de recherche au Bergstrom Real Estate Center de l’Université de Floride, je suggère qu’il est important de mettre les émotions de côté et de voir ce que ces lois tentent d’accomplir.
Inspections de sécurité
La loi d’État sur les copropriétés de 2022, connue sous le nom de SB-4D, et son suivi de 2023, SB-154, établissent trois exigences principales : les inspections autorisées, les rapports et divulgations, et les fonds de réserve.
Il est important de noter que ces lois ne sont pas des lois fiscales qui augmentent directement les coûts de logement pour les propriétaires de condos.
Mais en exigeant davantage d’inspections, de transparence et de financement pour couvrir les réparations, de nombreux propriétaires seront confrontés à des coûts bien supérieurs aux montants payés dans le passé. Ces nouvelles dépenses reflètent simplement davantage le coût réel de la vie dans un condo près de l’océan.
En vertu des lois, tous les bâtiments occupés avant 1992 doivent faire l’objet d’une inspection d’étape avant le 31 décembre 2024. Il s’agit d’un examen de l’intégrité structurelle du bâtiment par un architecte ou un ingénieur.
Cette exigence s’applique également aux bâtiments vieux d’au moins 25 ans situés à moins de 3 milles de la côte.
Si l’inspection des jalons révèle un problème structurel potentiel, des tests sont nécessaires pour déterminer si des réparations structurelles sont nécessaires. Si tel est le cas, les propriétaires doivent financer ces réparations sans possibilité d’y renoncer par vote.
Si aucun dommage n’est identifié, l’association doit alors signaler et publier les résultats, ce qui conclut l’exigence.
Avant le SB-4D, les inspections d’étape n’étaient pas requises en dehors des comtés de Miami-Dade et de Broward. Désormais, ils sont obligatoires dans tout l’État et doivent être signalés aux autorités locales, à tous les propriétaires d’unités et au public pour obtenir des informations sur les acheteurs.
Des économies suffisantes pour les réparations
Les nouvelles réglementations exigent également que les associations de construction budgétisent et collectent des réserves suffisantes pour couvrir les coûts d’entretien et de remplacement des parties de leurs bâtiments soumises à une usure régulière, telles que les toits, les ascenseurs et les balcons.
L’histoire suggère que la plupart des associations de propriétaires ont du mal à épargner suffisamment pour les réparations et l’entretien afin de maintenir leurs propriétés sûres et en parfait état.
« La Floride compte… davantage d’associations considérées comme faibles [in terms of funded reserves] que tout autre État », a déclaré Will Simons, responsable des opérations de Floride et du sud-est chez Association Reserves, qui mène des études de réserve pour les associations de copropriétés et communautaires, dans le cadre d’un article de recherche.
L’immeuble en copropriété Champlain Towers South qui s’est effondré à Surfside, dans la banlieue de Miami, en juin 2021, tuant 98 personnes, n’en est qu’un exemple. L’entreprise de Simons a réalisé une étude de réserve du condo quelques mois seulement avant l’effondrement et a découvert que son association était considérablement sous-financée.
L’association détenait environ 706 000 $ US de réserves en janvier 2021. Les réserves de l’association ont recommandé à l’association de stocker près de 10,3 millions de dollars pour tenir compte des réparations nécessaires. Cela signifie que l’association des propriétaires du condo Surfside ne disposait que de 6,9 % de l’argent dont elle avait besoin.
Le coût réel de la vie au bord de l’océan
Plus de 16 000 associations de copropriétés représentant plus de 900 000 des 1,5 million de logements en copropriété de Floride sont actuellement concernés par les nouvelles lois car ces logements ont déjà plus de 30 ans.
Les propriétés qui ont été suffisamment entretenues et détiennent des réserves adéquates pour de futures réparations structurelles ne seront confrontées qu’à une divulgation accrue de rapports d’inspection et à un financement de réserve continu.
De nombreux résidents, notamment les retraités, ont du mal à s’adapter aux exigences de financement. En réponse, le gouverneur Ron DeSantis indique une certaine forme de soulagement pour les propriétaires confrontés à des difficultés financières en raison de ces réglementations.
La frustration est compréhensible, dans la mesure où les résidents actuels sont invités simultanément à financer 30 années de détérioration passée et à mettre de côté leurs économies pour les 30 prochaines années. Cependant, les décideurs politiques établissent simplement des lignes directrices que les propriétaires de condominiums auraient dû établir eux-mêmes. Les propriétés confrontées à des chocs financiers importants dus au SB-4D sont, par définition, sous-entretenues ou sous-financées.
Il est important de distinguer l’intention de ces lois de la possibilité d’une réaction excessive ou d’une fraude de la part des associations de copropriétés, ce qui constitue une préoccupation existante. Le projet de loi 1021, promulgué en juin 2024, se concentre sur la gouvernance des associations pour gérer la surveillance de ce type.
Les structures en béton, les toits, les fenêtres et les ascenseurs en bord de mer ont une durée de vie limitée. Ces éléments doivent être réparés ou remplacés pour assurer la sécurité des résidents. Les nouveaux règlements rendent les véritables coûts de copropriété transparents pour les propriétaires et les acheteurs d’unités.
