Détroit se tient à un moment charnière.
Le maire Mike Duggan se prépare à quitter ses fonctions après 11 ans à la fin de 2025. Le prochain chef de la ville héritera non seulement d’un centre-ville revitalisant, mais aussi de quartiers comme Belmont, Petosky-Otsego et Van Steuban qui sont aux prises avec l’instabilité du logement et des décennies de négligence et de désinvestissement.
Mes recherches sur l’insécurité du logement, le sans-abrisme et la gouvernance urbaine, ainsi que des bourses plus larges sur le développement équitable, suggèrent que l’avenir de Détroit dépend de plus que des développements de marque comme le développement de la station centrale du Michigan. Cela dépend du renforcement des quartiers à partir de zéro.
Voici trois stratégies qui pourraient aider le prochain maire de Détroit à construire une ville juste et résiliente en se concentrant sur les quartiers de transition:
Stabiliser les logements et empêcher le déplacement
Le logement stable est le fondement des communautés prospères.
Pourtant, l’instabilité du logement à Détroit est à la fois répandue et profondément enracinée. Avant la pandémie, environ 13% des Detroiters, soit environ 88 000 personnes, avaient été expulsés ou contraints de déménager au cours de l’année précédente. Les familles avec enfants ont fait face à un risque le plus élevé.
De nombreux Detroiters n’avaient d’autre choix que de rester dans la détérioration des logements, de se mettre dans des accords de vie partagés ou de déménager ailleurs en raison d’un déficit estimé de 24 000 logements habitables.
Bien que la construction de plus de logements soit essentielle, la prévention du déplacement nécessite plus que de nouvelles constructions. Il exige également des politiques qui préservent l’abordabilité et protègent les locataires. Les chercheurs ont constaté que les politiques de stabilisation des ménages, telles que la représentation légale dans le tribunal d’expulsion, le contrôle des loyers et l’allégement de l’impôt foncier, ont l’impact le plus immédiat.
À Détroit, abordant la vague de crédits à faible revenu à faible revenu, ou LIHTC, les unités restent une priorité urgente. Lorsque les unités atteignent la fin de leur période de conformité dans ce programme fédéral, généralement 15 ans, les propriétaires ne sont plus tenus de maintenir des loyers abordables et peuvent augmenter les prix. Cette «conversion au taux du marché» entraîne souvent la perte de logements abordables pour les résidents à faible revenu.
En réponse à une perte projetée de 10 000 unités d’ici 2023, Detroit a lancé le partenariat de préservation qui a obtenu des engagements d’accessibilité pour environ 4 000 unités. Cependant, il reste difficile de déterminer exactement combien d’unités à risque ont finalement été perdues et lorsque, en raison des décalages, des incohérences et des programmes d’abordabilité qui se chevauchent.
Malgré les efforts de la ville, une analyse en 2023 a révélé qu’un écart d’abordabilité substantiel persiste, de nombreux ménages incapables de se permettre confortablement le logement à la hauteur du marché sans dépenser plus de 30% de leurs revenus, qui est la norme établie par le ministère du logement et du développement urbain pour l’abordabilité.
La Michigan State Housing Development Authority continue de soutenir les logements abordables par le biais d’allocations de crédit d’impôt. Cependant, un nombre croissant de propriétés de LIHTC dans les zones bénéficiant de réaménagement atteignent la fin de leurs périodes d’abordabilité, ce qui les met en danger de se convertir au taux du marché. Les estimations nationales suggèrent que près de 350 000 unités pourraient perdre l’abordabilité d’ici 2030 et plus d’un million d’ici 2040 sans efforts de préservation locaux et régionaux soutenus.
La stabilisation du marché du logement de Détroit signifie s’assurer que ceux qui sont restés pendant les moments les plus difficiles ne sont pas poussés au fur et à mesure que le réinvestissement s’installe. Pour y parvenir, le maire suivant pourrait étendre l’assistance locative et soutenir les efforts d’organisation des locataires. Cela est particulièrement nécessaire dans les quartiers de transition où les locataires se réunissent pour lutter contre les expulsions injustes, améliorer les conditions de logement et faire pression pour des loyers plus stables.
Récupérer et réinventer les terres vacantes pour le bénéfice communautaire
Beaucoup voient les vastes pistes de terres vacantes de Détroit, estimées dans les centaines de milliers de colis, comme la brûlure. Mais ils pourraient également être considérés comme un atout public et une opportunité générationnelle s’ils étaient réunis avec les bonnes stratégies publiques.
Les fiducies terrestres peuvent transformer des terrains vides en espaces de quartier précieux. Une fiducie foncière est un organisme sans but lucratif qui détient des terres pour la communauté et maintient le logement abordable à long terme, une clé pour prévenir le déplacement.
La recherche montre également que les stratégies d’écologisation peuvent améliorer la santé, la cohésion et les capitaux propres communautaires. Des villes comme Philadelphie et Cleveland ont lancé des initiatives d’écologisation urbaine qui transforment les terrains vacants en jardins communautaires, petits parcs et espaces remplis d’arbres. La recherche montre que ces projets peuvent aider à stabiliser la valeur des propriétés et à renforcer les quartiers en réduisant la brûlure, en encourageant l’investissement et en créant des environnements plus sûrs et plus attrayants.
Détroit possède une banque terrestre, une agence publique qui gère des propriétés vacantes et saisies. La ville a également investi dans certaines infrastructures vertes. Mais les experts disent que ces efforts nécessitent un leadership plus fort de la ville, un travail d’équipe entre les départements et un réel contribution des résidents. Ce sont des zones où Detroit a encore de la place pour grandir.
En collaborant avec les résidents pour co-réaliser une vision de l’utilisation des terres, le maire suivant pourrait hiérarchiser la propriété de la communauté et la restauration écologique au lieu du réaménagement spéculatif.
Investir dans les infrastructures sociales
La force du quartier est plus que des bâtiments – il s’agit de gens.
Comme le note l’institution de Brookings, l’opportunité économique est la clé de la sécurité à long terme et investir dans les jeunes est une stratégie de réduction de la violence prouvée.
Les quartiers de Détroit ont longtemps fait face à un manque d’investissement dans les écoles, les centres de loisirs et les services sociaux. Cela laisse les familles vulnérables et alimente les cycles de pauvreté et de criminalisation. Dans ces conditions, les jeunes, en particulier les jeunes noirs et bruns, sont plus susceptibles d’être contrôlés, punis et poussés dans le système de justice pénale.
Une étude en 2021 a révélé que le district communautaire des écoles publiques de Detroit a déclaré que 2% de ses élèves avaient subi un abri, malgré 16% des ménages avec enfants signalant une expulsion récente ou des mouvements forcés. Cet écart révèle des lacunes de service et de sensibilisation majeures. Et lorsque les familles tombent dans ces lacunes, ce sont souvent les enfants qui souffrent le plus.
Faire face à ces lacunes nécessite d’investir dans les services de santé mentale, les programmes de développement des jeunes et la prévention de la violence, plutôt que de s’appuyer uniquement sur la police ou l’incarcération. Ces approches reconnaissent que la véritable sécurité publique provient de l’accès à des emplois stables, à une éducation de qualité et aux services de soutien qui répondent à la santé des gens, au logement et aux besoins sociaux. Certaines des stratégies les plus efficaces incluent la justice réparatrice dans les écoles et la sensibilisation aux personnes âgées et aux résidents souffrant de sans-abrisme.
Ce ne sont pas des luxes. Ce sont des infrastructures essentielles pour la vitalité du quartier.
Le travail à venir
Détroit est souvent considéré comme une histoire édifiante de la baisse urbaine, ou plus récemment, comme une histoire de retour pilotée par la revitalisation du centre-ville. Mais à mon avis, son véritable test réside dans ce qui vient ensuite: si la ville peut traduire l’élan en capitaux propres pour les communautés qui ont longtemps été laissées.
Le prochain maire a la possibilité de déplacer le récit en centrant la justice du logement, en récupérant des terres pour le bien public et en investissant dans les personnes qui font de Détroit une ville qui mérite d’être battue.
En savoir plus sur nos histoires sur Detroit.
