Les sociétés de capital-investissement s’emparent des parcs de maisons mobiles et chassent les résidents qui peuvent le moins se permettre de les perdre.

L’une des voies les plus abordables vers l’accession à la propriété en Amérique est en train de disparaître.

Dans les parcs de maisons préfabriquées – parfois appelés parcs à roulottes ou parcs de maisons mobiles – les loyers augmentent rapidement en raison des rachats à grande échelle par des sociétés de capital-investissement.

Même si l’incursion du capital-investissement sur le marché immobilier n’est pas nouvelle, le rachat de parcs de maisons mobiles par des sociétés d’investissement est en augmentation – avec des conséquences dévastatrices pour les résidents. Au cours de la dernière décennie, les loyers de ces parcs ont augmenté de 45 %, selon les données du recensement. Une fois qu’un parc est vendu, le risque d’expulsion augmente considérablement l’année suivante.

Je suis avocat en droit des pauvres en Virginie et bon nombre de mes clients sont des résidents de parcs de maisons mobiles. Au cours des quatre dernières années, j’ai vu leurs communautés être vendues une à une à de grandes sociétés d’investissement. Beaucoup d’entre eux luttent désespérément pour protéger leur maison – pour certains, leur seule source de richesse – face à l’explosion des loyers et aux menaces d’expulsion.

Le mobil-home immobilier

Aujourd’hui, le terme « mobil-home » est un terme inapproprié.

Historiquement, les mobil-homes étaient des caravanes conçues pour les voyageurs et les travailleurs vivant à proximité des usines. Alors que de nombreux anciens combattants rentraient chez eux après la Seconde Guerre mondiale, les caravanes leur constituaient un moyen facile et abordable d’obtenir un logement face à la pénurie. Les caravanes pouvaient être déplacées d’un endroit à l’autre au fur et à mesure que les gens allaient à l’école ou cherchaient du travail.

Un changement s’est produit dans les années 1950. Ceux qui avaient des revenus plus élevés ont acheté des maisons et ceux qui avaient moins de moyens ont continué à vivre dans des maisons mobiles. Finalement, des communautés de maisons mobiles sont apparues dans tout le pays pour permettre aux gens de garer leurs maisons mobiles pendant des mois, des années ou de façon permanente.

De nos jours, les maisons mobiles sont plus souvent appelées « maisons préfabriquées ». Ils sont assemblés dans des usines et bougent rarement une fois achetés et installés. En fait, plus de 90 % des maisons préfabriquées ne quittent jamais leur site d’origine.

Aujourd’hui, environ 20,6 millions d’Américains vivent dans une maison mobile ou préfabriquée. Environ un tiers des maisons mobiles sont situées dans des communautés de maisons mobiles.

Dans ces communautés, les résidents sont généralement propriétaires de la maison elle-même, mais ils louent le terrain sur lequel se trouve la maison. Ils sont responsables de l’entretien de leur maison, mais les propriétaires du parc sont responsables de l’infrastructure du parc, notamment de l’entretien des rues et des systèmes d’égouts.

Bien que de nombreux Américains considèrent encore ces maisons comme mobiles, leur coût de déménagement est prohibitif. Beaucoup ont vu leurs roues ou leurs attelages retirés il y a des années. De plus, de nombreux propriétaires de caravanes ou de maisons préfabriquées ont investi dans des ajouts, tels que des porches ou des pièces supplémentaires, qui ont rendu ces maisons encore plus difficiles à déplacer.

Le capital-investissement fait irruption

Selon la National Low Income Housing Coalition, aucun État ne dispose de suffisamment de logements abordables pour les personnes aux revenus les plus faibles.

Au milieu d’une crise de l’accessibilité au logement, les maisons mobiles sont considérées comme un moyen pour ceux qui ont des revenus limités de générer de la richesse et d’accéder à la propriété. En effet, plus de la moitié de tous les propriétaires de maisons préfabriquées gagnent moins de 50 000 dollars par an, et un tiers ont plus de 60 ans.

Cependant, ce type d’accession à la propriété devient de plus en plus difficile à maintenir pour beaucoup en raison du rachat croissant de parcs de maisons mobiles par de grandes sociétés d’investissement – ​​une tendance qui reflète le reste du marché immobilier.

De plus en plus, le logement est traité comme une marchandise plutôt que comme un bien social essentiel – ce qu’on appelle parfois la « financiarisation du marché du logement ».

Pour les sociétés de capital-investissement, le logement constitue un investissement fructueux. Mais afin de maximiser le retour sur investissement, ils augmentent généralement les loyers et réduisent les coûts. La direction des entreprises est souvent totalement séparée de ses locataires ; au lieu de cela, ils embauchent des responsables sur place et régionaux qui exercent un contrôle disproportionné sur les expulsions et l’application des règles. Dans l’ensemble, cette financiarisation a transformé la manière dont les personnes aux revenus limités peuvent se loger – y compris les propriétaires de maisons mobiles.

Dans le passé, les communautés de maisons préfabriquées étaient en grande partie des entreprises familiales. Même s’ils subissaient toujours des pratiques abusives, les locataires connaissaient généralement leurs propriétaires et les voyaient souvent, et les loyers étaient beaucoup plus stables.

En 2020 et 2021, les investisseurs institutionnels représentaient 23 % de tous les achats de parcs de maisons préfabriquées, contre 13 % entre 2017 et 2019. Aujourd’hui, 23 sociétés de capital-investissement possèdent plus de 1 800 parcs aux États-Unis.

Une fois achetés, les loyers des lots commencent généralement à augmenter. Les résidents des parcs de maisons mobiles sont particulièrement vulnérables en raison de leur situation : comme leurs maisons sont si difficiles à déplacer, ils sont essentiellement piégés face à la hausse des loyers des terrains. Une étude menée dans des communautés de maisons mobiles en Floride a révélé que dans les mois qui ont suivi la vente d’un parc, les demandes d’expulsion ont augmenté de 40 %. Les résidents se retrouvent souvent obligés de choisir entre payer des frais exorbitants pour déménager leur maison ou payer des loyers inabordables.

Les lois des États mettent la pression sur les locataires

Parce qu’elles sont si uniques, les communautés de maisons préfabriquées sont souvent régies par un ensemble spécial de lois étatiques.

Dans mon état, la Virginie, la Manufactured Home Lot Rental Act couvre les règles que les propriétaires et les résidents du parc doivent suivre. Si une personne est expulsée pour non-paiement du loyer de son terrain, elle reste propriétaire de sa maison mais ne peut plus vivre dans le parc.

Souvent, les États imposent des délais courts à une personne pour déménager après une expulsion. En Caroline du Nord, par exemple, un locataire n’a que 21 jours pour retirer la maison préfabriquée du parc à la suite d’un jugement d’expulsion. En Virginie, un propriétaire dispose de 90 jours après avoir été expulsé pour déménager ou vendre son mobil-home, mais il doit continuer à payer son loyer pendant cette période.

Dans de nombreux États, si un résident ne parvient pas à déménager sa maison à temps, le propriétaire du parc peut reprendre possession de la maison ou la déplacer. Même si le résident vit dans un État qui continue de protéger la propriété de la maison mobile contre les propriétaires du parc, cela est souvent difficile à faire respecter, car les propriétaires du parc peuvent désormais avoir un privilège sur la maison mobile pour tout montant que le résident doit. Le résultat est que de nombreux résidents expulsés perdent leur logement.

Remettre le pouvoir entre les mains des habitants

Actuellement, seuls 22 États ont des lois qui exigent un préavis aux résidents des ventes de parcs. La plupart fournissent simplement un calendrier aux propriétaires pour informer les résidents du parc de leur intention de vendre.

Néanmoins, de nombreux États élaborent des stratégies pour empêcher les résidents d’être expulsés et les aider à devenir propriétaires des parcs.

Récemment, le Maine a adopté une loi qui accorde aux résidents du parc un droit de premier refus si leur parc est en vente. La loi prélève également des frais pour les investisseurs étrangers qui achètent des parcs, ce qui peut permettre aux résidents de mieux se positionner pour acheter les parcs où ils vivent.

Dans d’autres cas, les habitants se sont regroupés pour acheter le parc en formant une coopérative avec un soutien extérieur. Ils demandent ensuite un financement et achètent le parc. Resident Owned Communities USA est un exemple d’organisation qui œuvre pour soutenir l’accession à la propriété des résidents dans les parcs de maisons préfabriquées.

De nombreux défenseurs font également pression en faveur de politiques de contrôle des loyers dans les parcs de maisons mobiles, limitant le montant que les nouveaux propriétaires peuvent augmenter leurs loyers chaque année. En 2019, l’État de New York a adopté une loi limitant à 3 % la hausse annuelle des loyers dans les parcs de maisons mobiles, bien que cette hausse puisse atteindre 6 % par an dans certaines circonstances.

D’autres solutions incluent la limitation des expulsions à des circonstances précises, le resserrement des contrats de location de lots pour offrir aux résidents des protections supplémentaires et le renforcement des droits de zonage pour les parcs de maisons mobiles existants.

Dans ma pratique, je vois des résidents du parc désireux de conserver leurs maisons et leurs communautés de longue date face aux investisseurs extérieurs et aux gouvernements locaux insensibles. Mais tant que ces solutions ne seront pas largement adoptées, les résidents continueront de perdre leur richesse – et avec elle, ce chemin crucial vers l’accession à la propriété.