La disparition des centres de bureaux et commerciaux des villes américaines est une tendance nationale aux conséquences graves pour des thousands and thousands d’Américains. Alors que de plus en plus de personnes sont restées chez elles suite à la pandémie de COVID-19, la circulation piétonnière a diminué. Les grandes chaînes de vente au détail ferment leurs magasins et même les propriétés prestigieuses ont du mal à retenir leurs locataires.
La fermeture d’un marché Complete Meals après seulement un an dans le centre-ville de San Francisco en mai 2023 a fait l’objet d’une massive couverture médiatique. La décision du grand magasin haut de gamme Nordstrom d’y fermer son magasin phare en août, après 35 ans d’activité, est encore plus révélatrice.
À New York, les taux d’inoccupation des bureaux ont augmenté de plus de 70 % depuis 2019. Le Magnificent Mile de Chicago, un quartier de boutiques et de eating places haut de gamme, affichait un taux d’inoccupation de 26 % au printemps 2023.
Une étude récente de l’Université de Toronto a révélé qu’en Amérique du Nord, les centres-villes se remettent de la pandémie plus lentement que les autres zones urbaines et que « les centres-villes plus anciens et plus denses, dépendants de professionnels ou de travailleurs technologiques et situés dans de grandes métropoles », sont ceux qui luttent le plus durement.
Au cours de plus de 50 ans de recherche sur la politique urbaine, j’ai vu les villes américaines traverser de nombreux booms et récessions. Aujourd’hui, cependant, je constate qu’un changement plus fondamental s’opère. À mon avis, les centres-villes traditionnels sont morts, mourants ou sous help respiratoire aux États-Unis et ailleurs. Les gouvernements locaux et les citadins doivent réfléchir de toute urgence à ce à quoi ressemblera la ville post-pandémique.
Des décennies de building extreme
Les centres-villes américains étaient en difficulté avant la pandémie de COVID-19. L’excédent actuel d’espace industrial excédentaire a duré des années.
Les marchés immobiliers urbains sont des entreprises spéculatives. Lorsque l’économie est en plein essor, les promoteurs individuels décident de construire davantage – et le résultat collectif de ces décisions individuelles rationnelles est un excédent de building.
Dans les années 1980, l’administration Reagan a autorisé une dépréciation plus rapide de l’immobilier industrial, ce qui a eu pour effet de réduire les taux d’imposition des promoteurs. Avec la mondialisation financière, les capitaux étrangers ont afflué vers le secteur immobilier américain, en particulier vers de très grands projets de développement susceptibles d’absorber d’importantes réserves de capitaux liquides à la recherche d’investissements à lengthy terme relativement sûrs.
Des années de taux d’intérêt bas ont permis aux promoteurs de disposer d’argent bon marché pour financer leurs projets. Les autorités municipales étaient impatientes de donner leur feu vert à des projets susceptibles de générer des recettes fiscales. Dans de nombreux centres-villes, les bureaux occupent désormais entre 70 et 80 % de l’ensemble de l’immobilier.
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La poussée de la pandémie
La COVID-19 a finalement fait éclater cette bulle vieille de 40 ans. Pendant les confinements liés à la pandémie, de nombreuses personnes ont travaillé à domicile et se sont familiarisées avec les réunions virtuelles. Le télétravail s’est développé à mesure que les déplacements domicile-travail conventionnels diminuaient. Les travailleurs disposant de ressources et d’une flexibilité d’emploi ont quitté les villes pour s’installer dans ce que l’on appelle les « villes zoom » où le logement était plus abordable et où les parcs et les activités de plein air étaient à portée de fundamental.
Aujourd’hui, de nombreux employeurs souhaitent que leur personnel retourne au bureau. Cependant, les travailleurs s’opposent, notamment à l’idée de passer cinq jours complets au bureau. Les nouvelles applied sciences ont facilité le travail à domicile et un marché du travail tendu a renforcé le pouvoir de négociation des salariés.
Il y a des répercussions importantes. Diverses entreprises, notamment des eating places, des magasins de détail et des providers, comptent sur des employés de bureau du centre-ville. Au moins 17 % de tous les emplois du secteur des loisirs et de l’hôtellerie se trouvent dans les centres-villes des 100 plus grandes villes américaines.
À San Francisco, par exemple, un employé de bureau typique dépensait 168 {dollars} par semaine à proximité de son bureau. Aujourd’hui, avec près de 150 000 employés de bureau en moins qui se déplacent au centre-ville, environ 33 000 personnes dans les secteurs des providers et du commerce de détail ont perdu leur emploi.
Déclin terminal ?
Aujourd’hui, de nombreuses villes sont confrontées à la perspective d’une boucle urbaine catastrophique, avec une offre excédentaire huge d’espaces de bureaux et de commerces de détail, une diminution des navetteurs et une crise budgétaire urbaine imminente. Washington, DC, en est une illustration.
En décembre 2022, la ville comptait environ 27 000 emplois de moins qu’en février 2020 et elle était confrontée à un déficit financier croissant en raison de la baisse des impôts fonciers due aux fermetures d’entreprises du centre-ville et à la diminution des achats de propriétés. Le gouvernement du District de Columbia prévoit que les revenus de la ville diminueront de 81 thousands and thousands de {dollars} au cours de l’exercice 2024, de 183 thousands and thousands de {dollars} en 2025 et de 200 thousands and thousands de {dollars} en 2026. La Metropolitan Transit Authority de Washington est confrontée à un déficit de 750 thousands and thousands de {dollars} en raison d’une forte baisse de la fréquentation.
Dans le Manifeste du Parti communiste, Karl Marx et Friedrich Engels ont écrit que sous la pression d’un capitalisme dynamique, « tout ce qui est solide fond dans l’air ». Ils auraient pu décrire la forme bâtie en constante évolution des États-Unis, avec des gens et de l’argent affluant vers les magasins de la rue principale dans les années 1960, puis vers les centres commerciaux de banlieue dans les années 1970 et 1980, puis abandonnant les centres commerciaux pour les centres-villes renaissants et les achats en ligne. Aujourd’hui, les centres-villes traditionnels pourraient connaître un déclin terminal similaire.
Réaménagement d’espace de bureau
Que peuvent faire les villes avec leurs espaces de bureaux excédentaires ? Dans certaines villes, comme Columbus, Ohio, les investisseurs achètent des immeubles à des prix très avantageux, les démolissent et trouvent des utilisations plus rentables pour le terrain, comme des bâtiments résidentiels et à utilization mixte. D’autres choices incluent la conversion d’espaces commerciaux en résidences ou en purposes plus spécialisées telles que des laboratoires de biotechnologie.
Mais la conversion n’est pas une panacée. Il existe de nombreux obstacles réglementaires, même si les villes modifient leurs lois de zonage pour faciliter le processus. De nombreux immeubles de bureaux disposent de grandes surfaces intérieures, ce qui rend coûteux leur division en unités résidentielles individuelles recevant toutes de la lumière extérieure. Et les bâtiments recouverts de verre et dont les fenêtres ne s’ouvrent pas sont sujets à la surchauffe.
Une autre approche consiste à rendre les centres-villes plus attrayants, par le biais de mesures telles que la suppression des frais pour les meals vehicles et les petites entreprises, l’offre de stationnement gratuit la nuit et le week-end et la promotion d’événements et de eating places. La ville de Columbus distribue des coupons déjeuner aux eating places du centre-ville.
Worcester, dans le Massachusetts, offre une aide financière aux petites entreprises qui emménagent dans des magasins vacants. San Francisco envisage une proposition visant à convertir son centre industrial Westfield Middle Mall, qui abritait autrefois Nordstrom et d’autres détaillants, en stade de soccer.
À mon avis, la croissance des complexes de bureaux commerciaux, encouragée depuis longtemps par les investisseurs, les promoteurs et les gouvernements fédéral et municipaux, a probablement pris fin. La nation n’a plus besoin d’autant d’espaces de bureaux. Il faudra davantage d’implication communautaire pour découvrir ce que veulent les gens. Certaines communautés peuvent se concentrer sur le logement, tandis que d’autres optent pour davantage d’opportunités de loisirs ou d’espaces verts.
Le centre-ville, rempli d’hectares d’immeubles de bureaux banals, accompagnés de magasins de détail et de centres commerciaux au rez-de-chaussée, est une relique du 20e siècle. C’est intimidant mais passionnant d’imaginer ce qui prendra sa place.
